Unter einer Sanierung versteht man im Bauwesen die baulich-technische Wiederherstellung oder Modernisierung eines Bauwerks oder mehrerer Bauwerke (bis hin zu ganzen Stadtvierteln), um Schäden zu beseitigen und/oder den Wohnstandard zu erhöhen. Häufig ist die energetische Sanierung Hauptziel einer Sanierung, manchmal eine Nutzungsanpassung (zum Beispiel barrierefreies Wohnen).

Eine Sanierung geht über die Instandhaltung und Instandsetzung hinaus. Sie kann erhebliche Eingriffe in die Bausubstanz umfassen (zum Beispiel den Abriss und Neubau ganzer Fassaden) und impliziert meist eine Modernisierung. Die Sanierung der Grundsubstanz von Baudenkmälern kommt dann in Frage, wenn die Erhaltung des Gebäudes gefährdet ist. Nach Maßgabe des Denkmalschutzes muss die Denkmalbehörde bei diesen weitreichenden Eingriffen in das Baudenkmal die Grenze zwischen der substanzerhaltenden Sanierung und der reversiblen Restaurierung festlegen.

Ziel einer Sanierung ist die Wiederherstellung des standsicheren und zweckbestimmt nutzbaren Zustands. Um vorhandene Mängel festzustellen, wird häufig eine Voruntersuchung (Gutachten) gemacht, das Schadensursachen benennt, das Schadensbild beschreibt sowie Sanierungsmaßnahmen vorschlägt.


Modernisierung

Angesichts neuer Erkenntnisse zwecks sinnvoller Moderniesierungsvorhaben aufgrund besserer Baustoffe, Baukonzepte und Gebäudekonstruktionen ergibt sich ein ständiger Antrieb für fortschreitende Modernisierung in der Baubranche. Es kann verschiedene Gründe für den Modernisierungsbedarf eines Hauses geben. Die Gebäudemodernisierung kann sowohl ökonomisch als auch ökologisch sinnvoll sein. Dabei ist die Modernisierung weit mehr als nur technische Wiederherstellung eines Hauses zum Zwecke der Mängelbeseitigung. Modernisierung schließt vielmehr meist Vorhaben ein, welche den Nutzungsfunktionalitäten einer modernen Wohnqualität entspricht.


Renovierung

Als Renovierung, schweizerisch Renovation, (v. lat. renovare ‚erneuern‘) bezeichnet man Maßnahmen zur
 Instandsetzung von Bauwerken. Man beseitigt Schäden aufgrund von Abnutzung durch den gewöhnlichen
 Gebrauch und stellt den ursprünglichen Stand der Nutzbarkeit wieder her – oder einen besseren, dem
 aktuellen Stand der Technik (bzw. aktuellen Bauvorschriften) näheren oder entsprechenden Zustand; 
Letzteres nennt man Sanierung(smaßnahme).

Im Mietrecht ist Renovierung ein Synonym für Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen). Deren
 Durchführung ist nach den in Deutschland üblichen vorgedruckten Mietverträgen meist Sache des Mieters; 
nach höchstrichterlichen Rechtsprechung ist diese Standardklausel für reine Instandsetzungsarbeiten 
(Reparaturen) nicht zulässig (Ausnahme: Kleinreparaturen).